《厦门市物业管理若干规定》（草案）突出了对业主权利的保障。（本报记者 陈立新 摄 资料图）

　　核心提示

　　《厦门市物业管理若干规定》（草案）——这个事关千家万户的条例受到社会广泛关注，截至7月1日，有关方面再次公开征集社会意见、建议120多条。力求走科学、民主、开放立法之路，三审（草案）更加注重可操作性，在广泛听取社会各界意见并经过专家论证后，三度修改的《规定》今天正式提交市十三届人大常委会第二十三次会议审议。

　　●本报记者 陈运军

　　特别关注

　　“一套改多套”

　　房产不予产权交易

　　对于目前在房屋租赁市场存在的“一套改多套”等改变房屋结构和违章搭盖等问题，《草案》规定，业主或者使用人不得违法建造以及擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。对危及建筑物安全、改变规划使用性质或附有违法建筑并结构相连的房屋，城市管理行政执法部门除可处以2万元以上5万元以下的罚款，还应当通知房产主管部门依法不予办理该套房屋的产权交易和抵押登记。

　　选聘物业管家须

　　“双过半”业主同意

　　选聘和解聘物业服务企业是小区物业管理的重大事项，一个好的“管家”既可以让人住得舒心，更可以在一定程度上实现房屋的保值增值。《草案》提出，应当由业主大会按法定要求表决通过，即须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（简称“双过半”业主）同意。因业主大会召开难等原因确需授权业主委员会决定的，应由业主大会专题表决是否同意授权。

　　关于物业服务

　　列入警示名单企业二年不能“接活”

　　根据《草案》，建设行政主管部门应当建立诚信档案和信用评价制度。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，记入不良行为记录；情节严重的，列入向社会公布的警示名单，二年内不得参加本市物业服务投标。

　　以装修为例，市建设与管理局房地产开发与物业管理处负责人表示，《草案》明确规定，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务或采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务，一旦违反规定，可由城市管理行政执法部门处以5000元以上2万元以下的罚款，情节严重还将列入警示黑名单。

　　新旧物业交接须在60日内完成

　　在现实中，往往会出现旧“管家”不走，新“管家”进不来，甚至一个小区出现两个“管家”的情形。《草案》就此开出“处方”：一是对新旧物业在交接时限上做出规定，要求必须在60日完成交接，退出物业管理区域的物业服务，并履行包括移交业主名册、物业服务费结余、专项维修金结余等事项；二是对原物业服务企业拒不退出的，由区建设行政主管部门责令限期撤出，对原物业服务企业不依法履行相关义务的，由区建设行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，列入诚信档案，予以通报，并处以1万元以上5万元以下的罚款；三是规定原物业服务企业未退出前，新物业服务企业不得强行进入；四是对发生群体性事件不能维持正常物业管理秩序的，区建设行政主管部门可以行政干预，作出处理决定。

　　物业企业不得擅自提价

　　《草案》提出，市建设行政主管部门应当会同市价格主管部门按照质价相符的原则，制订物业管理服务质量等级标准和相应物业服务计费标准。目前我市执行的是2010年1月出台的《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》，价格主管部门由个别定价转变为分类指导管理方式。对于新建住宅，建设单位应当在购房合同中注明前期物业管理的服务等级和收费标准，建设单位、物业服务企业不得擅自调高或者上浮物业服务的计费标准。而根据最近刚刚出台的《福建省物业服务收费管理办法》，对于前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如需提高收费标准，则必须经过“双过半”业主同意。对于已产生业主委员会的，由业主委员会代表业主依法与物业服务企业就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。

　　关于业主大会

　　建设单位承担

　　首次业主大会经费

　　一直以来，首次业主大会的经费无法落实，是造成业主大会召开难的原因之一，《草案》拟增加规定：“建设单位应当承担成立首次业主大会所需经费”。

　　对于业主投诉，《草案》提出：业主委员会应及时受理业主投诉并处理，将处理情况及时反馈业主。

　　业委会交接期间

　　公章由街道办保管

　　针对新旧业主委员会交接期间出现的原来的业主委员会拒不交出公章现象，拟规定业主委员会交接期间，公章交由辖区所在街道办事处暂时保管。

　　关于专项维修金

　　“两金”并作“一金”

　　专项维修金是房屋的“养老金”，目前分为“大金”（开发建设单位一次性缴交的首期维修金）和“小金”（由业主按产权面积平时缴交）。《草案》提出除维持现有首期专项维修金由建设单位一次性按建设总投资的2%缴交的做法，还应将业主日常缴交的“小金”合并在同一专户使用。专项维修金的管理，遵循专户存储、核算到户、专款专用、统一监管的原则。业主未缴清日常维修资金的，市房产主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。

　　公共收益归全体业主所有

　　《草案》明确提出，对前期物业服务企业利用小区公共部分经营的，应当将该经营收入的百分之七十存入专项维修资金专户，剩余的百分之三十作为物业服务企业对公共部分的经营管理费用支出。业主委员会成立后，既可以由业主委员会经营，也可以委托给物业企业经营管理。经营收益应当存入街道办事处（镇人民政府）设立的专户，具体是用于补充专项维修资金还是用于业主委员会工作经费或者物业管理的其他需要，由业主大会决定。